Casas vazias: quantas existem e quantas podem ser recuperadas?

 

    Portugal tinha mais de 723 mil alojamentos vagos nos Censos de 2021. Ao mesmo tempo, muitas famílias têm dificuldade em encontrar uma casa a preços acessíveis. Como podemos transformar este património numa oportunidade para resolver parte da crise habitacional?

    Imagine-se uma pessoa à procura de casa. Procura durante semanas, compara rendas, faz contas ao salário e descobre que muitas das opções disponíveis estão fora das suas possibilidades financeiras.

    Entretanto, noutra rua, numa aldeia ou até numa cidade com elevada procura de habitação, existe um edifício desocupado. Pode estar em bom estado, precisar de pequenas reparações ou exigir uma reabilitação profunda.

    Este contraste levanta uma questão importante: como pode Portugal ter tantas casas vazias e, simultaneamente, tantas pessoas com dificuldade em encontrar habitação?

    A resposta começa por distinguir uma casa vazia de uma casa disponível, habitável e economicamente acessível. São realidades diferentes, e confundi-las pode conduzir a políticas ineficazes.

    Neste segundo artigo da série sobre a habitação, o IN2100 analisa os números, as causas da desocupação e as soluções que podem ajudar a recuperar imóveis e colocá-los novamente ao serviço das pessoas.

    1. Quantas casas vazias existem em Portugal?

    Os Censos de 2021, realizados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), contabilizaram 723.215 alojamentos vagos em Portugal.

    Na mesma operação estatística foram registados cerca de 5,97 milhões de alojamentos familiares clássicos.

    O parque habitacional apresentava a seguinte distribuição:

Situação do alojamento	Número de alojamentos
Residência habitual	4.142.581
Uso sazonal ou residência secundária	1.104.881
Alojamentos vagos	723.215
Total de alojamentos familiares clássicos	5.970.677

    Fonte: IHRU — Habitação em Números, com dados dos Censos 2021.

    Estes números mostram que 12,1% dos alojamentos familiares clássicos estavam classificados como vagos à data dos Censos.

    Mas há uma ressalva fundamental: estes dados referem-se a 2021. Não representam uma contagem atualizada, em 2026, de casas prontas a habitar.

    A existência de mais de 723 mil alojamentos vagos é um indicador importante do potencial habitacional do país. Não significa, porém, que todos estejam disponíveis para arrendamento, que possam ser recuperados rapidamente ou que se encontrem nas regiões onde existe maior procura.

    2. O que significa, afinal, uma casa estar vazia?

    O conceito estatístico de alojamento vago é mais abrangente do que a ideia de uma casa abandonada.

    Nos Censos, um alojamento vago é aquele que não constitui residência habitual nem residência secundária. Dentro desta categoria existem situações diferentes.

    Uma parte dos imóveis estava classificada como disponível para venda ou arrendamento. Outros estavam vagos por motivos diferentes, sem estarem no mercado.

    A análise publicada pelo PLANAPP em 2026, baseada nos Censos de 2021, permite distinguir estas duas grandes categorias:

Situação dos alojamentos vagos	Número
Para venda ou arrendamento	348.097
Vagos por outros motivos	375.118
Total de alojamentos vagos	723.215

    Fonte: PLANAPP — Casas Vazias, Vidas em Espera: um paradoxo em plena crise da habitação.

    A primeira categoria não significa necessariamente que todas estas casas continuem anunciadas ou estejam disponíveis hoje. Representa a situação registada no momento dos Censos.

    A segunda merece especial atenção: são mais de 375 mil alojamentos que, nessa data, não estavam classificados como residência habitual, residência secundária ou imóveis para venda ou arrendamento.

    É neste grupo que devemos procurar compreender o que impede a utilização habitacional.

    3. Quantas casas precisam de obras?

    Nem todas as casas vazias apresentam o mesmo estado de conservação.

    O estudo do PLANAPP detalha as necessidades de reparação dos 375.118 alojamentos vagos classificados como estando nessa situação por outros motivos.

Estado de conservação registado	Número
Sem necessidade de reparação	154.962
Necessidade de reparação ligeira	93.572
Necessidade de reparação média	69.046
Necessidade de reparação profunda	57.538
Total	375.118

    Fonte: PLANAPP, com base nos Censos 2021.

    Estes dados ajudam a perceber que o problema não se resume à existência de casas em ruínas.

    Entre os alojamentos vagos por outros motivos, 248.534 estavam classificados como não necessitando de reparação ou precisando apenas de reparações ligeiras.

    Este número constitui um ponto de partida relevante para investigar oportunidades de mobilização do património habitacional.

    No entanto, não devemos concluir que existem exatamente 248.534 casas prontas para receber novos moradores. A ausência de necessidade de reparação, ou a necessidade de obras ligeiras, não resolve automaticamente problemas de heranças, propriedade, licenciamento, acesso a serviços ou decisão do proprietário.

    Da mesma forma, os restantes 126.584 alojamentos classificados com necessidade de reparação média ou profunda podem exigir intervenções técnica e financeiramente significativas.

    A questão decisiva passa a ser esta: quantos destes imóveis podem ser recuperados, a que custo, em que prazo e em que condições podem ser disponibilizados para habitação?

4. Porque permanecem tantas casas vazias?

    Não existe uma única causa. O PLANAPP identifica diferentes fatores que ajudam a explicar a persistência da desocupação.

    Casas entre dois moradores

    Alguns imóveis estão temporariamente vazios entre a saída de um residente e a entrada de outro, durante processos de venda, arrendamento ou realização de obras.

    Esta desocupação temporária faz parte do funcionamento normal do mercado e não deve ser confundida com abandono prolongado.

    Heranças e conflitos jurídicos

    Uma casa pode pertencer a vários herdeiros que não chegam a acordo sobre a sua venda, recuperação ou arrendamento.

    Enquanto a situação não for resolvida, o imóvel pode permanecer inutilizado, mesmo que tenha potencial para ser habitado.

    Falta de dinheiro para recuperar

    Alguns proprietários não dispõem dos recursos necessários para realizar obras.

    Podem herdar uma casa degradada, ter rendimentos limitados ou enfrentar custos de recuperação que tornam o projeto financeiramente inviável.

    Nestes casos, penalizar imediatamente o proprietário pode não resolver o problema. É necessário estudar se o financiamento, os incentivos à recuperação ou uma parceria contratual permitiriam colocar o imóvel novamente em utilização.

    Ausência prolongada do proprietário

    Existem imóveis pertencentes a pessoas que emigraram, residem noutra localidade ou não têm capacidade para assegurar a gestão de uma casa antiga.

    Pode faltar um intermediário de confiança que trate das obras, da manutenção e da relação com futuros inquilinos.

    Decisões de investimento

    Em alguns casos, os imóveis permanecem desocupados por decisão estratégica do proprietário, que espera uma valorização futura ou considera que os custos e riscos do arrendamento não compensam.

    Esta situação deve ser distinguida das restantes, sobretudo quando ocorre em zonas de elevada pressão habitacional e os imóveis podem ser efetivamente utilizados.

    Obstáculos administrativos e custos elevados

    Licenciamentos demorados, dificuldades de regularização, custos de reabilitação e incerteza quanto às condições do arrendamento podem atrasar ou impedir a colocação de uma casa no mercado.

    O diagnóstico deve identificar o motivo concreto da desocupação. Só assim será possível escolher uma medida eficaz para cada imóvel.

    5. O problema também é geográfico

    Uma casa vazia numa aldeia do interior não resolve automaticamente a falta de habitação em Lisboa, no Porto ou numa zona industrial com grande procura de trabalhadores.

    O estudo do PLANAPP evidencia uma distribuição territorial desigual dos alojamentos vagos, com maior incidência relativa em territórios do interior e padrões diferentes nas áreas metropolitanas.

    Ainda assim, as áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto reuniam, em conjunto, cerca de 244 mil alojamentos vagos nos Censos de 2021.

    Isto demonstra que o fenómeno não existe apenas nas regiões em perda de população. Também merece atenção nas grandes áreas urbanas.

    A diferença está na resposta necessária.

    Nas zonas de elevada procura, deve ser prioritário identificar imóveis recuperáveis que possam regressar ao mercado de arrendamento ou venda em condições acessíveis.

    No interior, a recuperação poderá ter de ser acompanhada por emprego, transportes, serviços de saúde e educação e outras condições que tornem viável a fixação de novos residentes.

    Não precisamos apenas de recuperar casas. Precisamos de criar condições para que as pessoas possam viver nelas.

    6. Porque é tão difícil saber quantas casas podem ser recuperadas?

    Em 2023, os municípios portugueses tinham identificado 12.803 alojamentos vagos, de acordo com a análise da OCDE publicada em 2026.

    Este número é muito inferior aos 723.215 alojamentos contabilizados como vagos nos Censos de 2021.

    Mas os valores não são diretamente comparáveis: os Censos utilizam uma classificação estatística, enquanto a identificação municipal para efeitos administrativos e fiscais depende de critérios legais, da duração da desocupação e da informação disponível.

    A diferença não permite concluir que exista um número exato de casas que esteja a escapar à tributação. Contudo, mostra a necessidade de melhorar a identificação, a verificação e o acompanhamento dos imóveis que permanecem desocupados.

    Portugal já dispõe de instrumentos fiscais aplicáveis a determinados imóveis devolutos, incluindo o agravamento do IMI em zonas de pressão urbanística, nos termos da legislação aplicável.

    A OCDE considera que a eficácia destes instrumentos é prejudicada por dificuldades de identificação, valores tributários desatualizados e aplicação limitada das regras.

    Fontes: OCDE — Estudo Económico de Portugal 2026 e Código do IMI, artigo 112.º-B.

    Precisamos, portanto, de algo mais eficaz do que contar casas vazias de dez em dez anos.

    O país necessita de informação mais frequente sobre o uso dos imóveis, a duração da desocupação, o estado de conservação e a possibilidade real de os colocar no mercado.

    7. O que podemos fazer para recuperar estas casas?

    A mobilização do património habitacional exige um conjunto de medidas diferentes, conforme a situação de cada imóvel.

    1. Criar um inventário habitacional atualizado

    O Estado e os municípios deveriam desenvolver um sistema de informação que permita identificar imóveis potencialmente devolutos, integrando dados estatísticos, fiscais, prediais e de consumos de serviços essenciais, nos termos legais.

    O sistema deveria distinguir os imóveis temporariamente vazios daqueles que permanecem desocupados durante longos períodos.

    O acesso à informação teria de respeitar a proteção de dados, a segurança dos proprietários e a confidencialidade fiscal.

    2. Recuperar primeiro as casas que exigem menos intervenção

    Quando um imóvel não necessita de obras significativas, pode ser possível mobilizá-lo mais rapidamente.

    Os municípios poderiam contactar os proprietários, prestar informação sobre os procedimentos aplicáveis e facilitar a ligação a entidades de gestão, arrendamento ou mediação.

    A prioridade deveria ser colocar mais habitações no mercado onde a procura existe, sem deixar de apoiar a recuperação de imóveis noutras regiões.

    3. Financiar a reabilitação em troca de habitação acessível

    Propomos a criação de um programa de recuperação habitacional que permita aos proprietários obter financiamento, apoio técnico ou benefícios fiscais para recuperar imóveis.

    Em contrapartida, quando exista apoio público condicionado, o proprietário poderá comprometer-se contratualmente a disponibilizar a habitação para arrendamento acessível durante um período definido.

    Deste modo, o apoio não se limita a valorizar património privado: contribui também para aumentar a oferta habitacional a preços comportáveis.

    4. Ajudar a resolver heranças e situações jurídicas bloqueadas

    É importante criar mecanismos de mediação e apoio jurídico para as situações em que vários proprietários ou herdeiros não conseguem decidir o destino de um imóvel.

    A resolução de um processo de partilha pode permitir a venda, a reabilitação ou o arrendamento de uma casa que, de outra forma, continuaria sem utilização.

    5. Aplicar a lei quando a desocupação é injustificada

    Nas zonas com forte pressão habitacional, deve ser avaliada a aplicação efetiva dos instrumentos fiscais existentes aos imóveis que cumprem os respetivos critérios legais.

    Os casos de desocupação prolongada e injustificada não devem ser tratados da mesma forma que imóveis em obras, heranças pendentes ou situações de vulnerabilidade devidamente comprovadas.

    Qualquer medida coerciva deve respeitar a lei, o direito de propriedade, a proporcionalidade e as garantias dos envolvidos.

    6. Criar um programa «Casa Reativada»

    O IN2100 propõe que seja estudado um modelo em que proprietários, municípios, cooperativas e entidades de reabilitação possam trabalhar em conjunto.

    O programa poderia funcionar da seguinte forma:

1. O proprietário manifesta interesse em recuperar ou disponibilizar o imóvel.

2. Uma equipa avalia o estado da casa e identifica os obstáculos à sua utilização.

3. É definida uma solução técnica, jurídica e financeira.

4. As obras são financiadas de acordo com as condições acordadas.

5. A casa é colocada no mercado ou num programa de arrendamento acessível.

6. Os resultados são acompanhados e publicados.

    A prioridade seria transformar uma casa sem utilização numa habitação efetivamente disponível, e não apenas produzir mais um registo numa base de dados.

    8. O que podemos aprender com outros países?

    A experiência internacional confirma que não existe uma solução única para todas as casas vazias.

    Em França, a iniciativa Zéro Logement Vacant utiliza uma base de informação que cruza dados administrativos, fiscais e territoriais para ajudar as autoridades a identificar e mobilizar habitações desocupadas.

    O PLANAPP destaca esta experiência como uma referência para melhorar a informação disponível e apoiar políticas habitacionais locais.

    Fonte: PLANAPP — Casas Vazias, Vidas em Espera.

    A principal lição para Portugal não é simplesmente criar mais um imposto. É estabelecer uma ligação entre informação, contacto com os proprietários, apoio à recuperação e acompanhamento dos resultados.

    A tributação pode contribuir para incentivar a utilização dos imóveis, mas os seus resultados dependem da identificação correta das casas e da existência de alternativas viáveis para as colocar no mercado.

    O sucesso deve ser medido pelas casas recuperadas e habitadas, não apenas pela receita fiscal arrecadada.

    9. E o que podemos fazer enquanto cidadãos?

    O IN2100 pode ajudar a transformar este problema numa iniciativa de participação cívica.

    Propomos desenvolver o grupo público Mais Habitação em Portugal | IN2100, com o objetivo de partilhar oportunidades e divulgar soluções de recuperação habitacional.

    No grupo, pretendemos reunir:

• Casas para recuperar que estejam publicamente disponíveis.

• Imóveis para venda ou arrendamento.

• Projetos de reabilitação bem-sucedidos.

• Soluções de construção modular.

• Programas municipais de recuperação.

• Oportunidades habitacionais no interior.

• Ideias para melhorar o acesso à habitação.

    Queremos também desenvolver, numa fase posterior, um mapa de oportunidades habitacionais, com informação verificável e contactos autorizados.

    Não pretendemos expor proprietários nem publicar endereços privados de casas apenas por parecerem abandonadas. A participação deve basear-se em informação pública, autorização dos responsáveis e respeito pela privacidade.

    O objetivo é aproximar pessoas, oportunidades e soluções.

    Conclusão: quantas casas podemos recuperar?

    A resposta honesta é que não existe, neste momento, um número único e atualizado que permita afirmar quantas das casas vagas em Portugal podem ser recuperadas e colocadas imediatamente no mercado.

    Os Censos de 2021 contabilizaram 723.215 alojamentos vagos. A análise do PLANAPP mostra que estes imóveis se dividem entre situações distintas, incluindo casas classificadas como disponíveis para venda ou arrendamento, casas sem necessidade de reparação e imóveis que exigem diferentes níveis de intervenção.

    O potencial de recuperação existe, mas precisa de ser avaliado caso a caso e em função das necessidades de cada região.

    Portugal deve melhorar a informação disponível, financiar a recuperação, simplificar os procedimentos, apoiar a resolução de situações jurídicas bloqueadas e aplicar os instrumentos legais quando se justifique.

    A habitação não pode ser analisada apenas pelo número de casas construídas. Também devemos avaliar como utilizamos o património que já existe.

    Uma casa vazia pode representar um problema, mas também pode ser uma oportunidade. O desafio é transformar essa oportunidade numa habitação digna, disponível e acessível.

    O que pensa sobre este problema?

    Conhece casas antigas que poderiam ser recuperadas? Que obstáculos impedem a sua utilização? Que apoios deveriam existir para os proprietários que pretendem recuperar e arrendar?

    Partilhe a sua opinião e as suas propostas.

    IN2100 — Mais casas disponíveis. Mais oportunidades para viver.