Porque estão as casas tão caras em Portugal?
A crise da habitação não tem uma causa única. Entre a falta de construção, a especulação, as casas vazias, a pressão da procura e os rendimentos das famílias, precisamos de perceber o que está realmente a acontecer — e o que podemos mudar.
Uma casa é muito mais do que quatro paredes. É o lugar onde construímos a nossa vida, constituímos família, descansamos e encontramos estabilidade.
Mas, para muitos portugueses, comprar ou arrendar uma habitação tornou-se um dos maiores desafios financeiros da vida adulta.
Os jovens adiam a saída de casa dos pais, as famílias enfrentam dificuldades para encontrar uma casa adequada aos seus rendimentos e muitos trabalhadores têm de procurar habitação longe do local onde trabalham.
Perante esta realidade, impõe-se uma pergunta: porque estão as casas tão caras em Portugal?
A resposta mais consistente é esta: a procura de habitação cresceu e diversificou-se, enquanto a oferta não conseguiu responder com rapidez, quantidade, localização e preços adequados. A situação é agravada por custos elevados, obstáculos à construção, dificuldades em mobilizar casas existentes e uma distância cada vez maior entre os preços dos imóveis e a capacidade financeira de muitas famílias.
Não é apenas um problema imobiliário. É um problema económico, social e territorial.
1. Os números mostram a dimensão do problema
Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) confirmam a pressão sobre o mercado habitacional.
No segundo trimestre de 2026, o preço mediano das habitações transacionadas em Portugal atingiu 2.445 euros por metro quadrado, mais 18,4% do que no mesmo trimestre de 2025.
No mesmo período, o número de transações diminuiu 9%.
Ou seja, o preço mediano continuou a subir, apesar de terem sido realizadas menos transações. Este indicador, por si só, não explica as causas da subida, mas mostra que o acesso à compra continua sob forte pressão.
Fonte: INE — Preços da habitação, 23 de outubro de 2026.
A Comissão Europeia assinalou, no relatório sobre Portugal de 2026, que os preços nominais das casas quase triplicaram desde 2015, crescendo a um ritmo médio anual superior ao dobro da média da União Europeia.
Estes dados ajudam a compreender que não estamos perante uma dificuldade passageira de algumas cidades. Estamos perante um problema estrutural de acessibilidade à habitação.
Fonte: Comissão Europeia — Relatório de Portugal de 2026.
2. Construímos casas suficientes nos locais onde são necessárias?
Uma das principais causas está na dificuldade de aumentar a oferta de habitação onde existe maior procura.
A construção exige terrenos adequados, projetos, financiamento, trabalhadores, materiais, infraestruturas e processos administrativos. Mesmo quando existe intenção de construir, podem decorrer vários anos até uma casa estar concluída e disponível.
A crise financeira do final da década de 2000 contribuiu para uma redução prolongada do investimento habitacional. A recuperação posterior não eliminou as limitações acumuladas.
Existem também dificuldades de produtividade no setor da construção, falta de mão de obra qualificada, custos de construção elevados e processos de licenciamento demorados.
A Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) identificou diferenças significativas entre municípios nos prazos de licenciamento. Em 2023, o tempo para obter uma licença de construção variava entre 272 dias no Funchal e 548 dias em Coimbra, segundo os dados analisados pela organização.
Fonte: OCDE — Estudo Económico de Portugal 2026.
É verdade que a construção apresenta sinais de recuperação. Em 2025, foram licenciados 48.844 fogos habitacionais, mais 14,6% do que em 2024, e foram concluídos cerca de 30.425 fogos, mais 8,7%.
Contudo, construir mais não significa automaticamente construir casas acessíveis, nem significa construir nos locais onde a procura é maior.
Fonte: INE — Estatísticas da Construção e Habitação 2025.
A solução não é construir indiscriminadamente. É construir, recuperar e disponibilizar casas em quantidade suficiente, nas localizações adequadas e a preços compatíveis com os rendimentos.
3. A especulação imobiliária e a casa como ativo financeiro
Durante muito tempo, comprar casa foi visto como uma forma de garantir segurança e construir património. Esse objetivo é legítimo.
O problema surge quando a expectativa de valorização dos imóveis se torna um fator dominante e os preços se afastam da capacidade financeira das pessoas que precisam de uma casa para viver.
Um imóvel pode ser comprado para habitação própria, para arrendamento, para utilização turística, para revenda ou simplesmente como investimento patrimonial.
Estas utilizações são diferentes e não produzem necessariamente os mesmos efeitos no mercado.
Quando um terreno ou um imóvel é mantido sem utilização à espera de uma valorização futura, pode contribuir para uma oferta mais limitada. A OCDE identificou também discrepâncias persistentes entre terrenos com planeamento aprovado e projetos efetivamente desenvolvidos, apontando para a possibilidade de retenção de terrenos na expectativa de valorização.
No entanto, é importante distinguir a especulação de outras situações: uma casa pode permanecer vazia porque precisa de obras, está em processo de herança ou aguarda regularização administrativa.
A política pública deve, por isso, distinguir entre investimento que cria ou disponibiliza habitação e comportamentos que mantêm recursos habitacionais subutilizados em zonas onde as famílias não conseguem encontrar casa.
A pergunta que devemos fazer é simples: que incentivos estamos a criar para que o investimento contribua para aumentar a oferta de habitação, em vez de depender apenas da subida dos preços?
4. Casas vazias num país onde muitas pessoas não conseguem comprar casa
Este é um dos aspetos mais contraditórios da realidade portuguesa.
De acordo com a análise da OCDE baseada nos Censos de 2021, cerca de 12% dos alojamentos estavam vagos e aproximadamente 19% eram utilizados como residências secundárias ou de férias.
Portugal apresenta, assim, uma proporção elevada de alojamentos que não são utilizados como residência habitual.
Mas estes números precisam de ser interpretados com cuidado.
Nem todas as casas vagas estão prontas a habitar. Algumas precisam de obras profundas, outras estão em localidades com pouca procura e outras podem encontrar-se em situações jurídicas complexas.
A OCDE estima que cerca de 350 mil habitações vagas necessitam de obras de dimensão intermédia para se tornarem habitáveis.
Fonte: OCDE — Habitação acessível e utilização do parque habitacional português.
Estes imóveis representam um potencial importante.
Em vez de depender exclusivamente da construção de novas casas, Portugal poderia desenvolver um programa de recuperação habitacional que ajudasse proprietários a financiar obras, regularizar situações jurídicas e disponibilizar imóveis para arrendamento acessível.
Podemos também estudar contratos através dos quais uma entidade pública, cooperativa ou privada assegure a recuperação de um imóvel em troca da sua disponibilização para habitação durante um período acordado.
A penalização fiscal da desocupação injustificada pode ter um papel complementar, sobretudo nas zonas de maior pressão habitacional. Mas cobrar um imposto não repara um telhado, não resolve uma herança e não garante que uma casa fique disponível para arrendamento.
O objetivo deve ser recuperar e colocar casas no mercado, não limitar-se a contar imóveis vazios ou a cobrar impostos.
5. A imigração aumenta a procura, mas não explica tudo
Portugal recebeu um número significativo de novos residentes nos últimos anos. A imigração contribuiu para o crescimento da população e para o aumento da procura habitacional, sobretudo onde existem oportunidades de emprego e serviços.
Quando a oferta de casas não acompanha esse crescimento, a pressão pode traduzir-se em rendas e preços mais elevados.
No entanto, seria errado atribuir a crise da habitação exclusivamente aos imigrantes.
As dificuldades atuais também refletem anos de investimento habitacional insuficiente, limitações à construção, concentração de empregos, crescimento do número de agregados familiares e oferta reduzida de arrendamento acessível.
Além disso, os imigrantes não constituem um grupo homogéneo: existem pessoas com diferentes rendimentos e necessidades, incluindo trabalhadores que ocupam posições essenciais na economia e no próprio setor da construção.
A questão relevante para as políticas públicas é saber se o país planeia a habitação, os transportes e os serviços de acordo com a evolução da população.
Precisamos de políticas que permitam acolher novos residentes sem tornar a habitação inacessível para quem já cá vive.
6. Investimento estrangeiro e turismo: que papel desempenham?
A procura internacional também pode exercer pressão sobre determinados segmentos do mercado.
A OCDE calculou que os compradores estrangeiros representaram cerca de 10% do valor das transações habitacionais entre 2019 e 2024. O investimento concentrou-se sobretudo em imóveis de valor mais elevado.
Os dados do INE relativos ao segundo trimestre de 2026 mostram que, na Grande Lisboa, o preço mediano por metro quadrado das habitações compradas por pessoas com domicílio fiscal no estrangeiro foi 47% superior ao das compras feitas por pessoas com domicílio fiscal em Portugal. Na Área Metropolitana do Porto, a diferença foi de 37,5%.
Estas diferenças não demonstram, por si só, que os compradores estrangeiros sejam responsáveis por toda a subida dos preços. Os imóveis adquiridos podem ter características e localizações diferentes. Mas mostram que a procura internacional deve ser considerada, sobretudo nos mercados locais onde tem maior peso.
O turismo e o alojamento de curta duração também podem reduzir a oferta de arrendamento permanente em determinadas zonas. O seu impacto depende da concentração territorial e das alternativas de utilização dos imóveis.
Não devemos confundir o turismo com a totalidade do mercado habitacional, nem tratar todas as zonas de Portugal como se enfrentassem as mesmas condições.
O caminho mais equilibrado passa por avaliar a pressão habitacional em cada localidade e adotar regras proporcionais, com especial atenção às zonas onde o alojamento de curta duração concorre diretamente com as necessidades dos residentes.
7. As famílias mudaram. A habitação acompanhou essa mudança?
A população não precisa de crescer muito para que aumente a necessidade de habitação.
O número de agregados familiares pode crescer mais depressa do que a população quando mais pessoas passam a viver sozinhas ou quando os agregados se tornam mais pequenos.
Segundo dados do Eurostat disponibilizados pela Pordata, Portugal passou de cerca de 774 mil pessoas a viver sozinhas em 2011 para aproximadamente 1,14 milhões em 2024, um aumento de cerca de 47%.
Fonte: Pordata — População e agregados familiares.
A mudança dos modelos familiares é uma parte importante da equação. Existem jovens que procuram sair de casa dos pais, casais que se separam, estudantes deslocados, pessoas idosas que vivem sozinhas e trabalhadores que necessitam de morar perto do emprego.
Uma casa que anteriormente alojava uma família numerosa pode hoje alojar apenas uma pessoa. Por outro lado, um imóvel grande pode não ser a solução mais adequada para um jovem ou para um idoso.
Isto não significa que as pessoas devam ser obrigadas a partilhar casa ou a viver de determinada maneira. Significa que precisamos de uma oferta diversificada, com pequenas habitações, residências para estudantes, casas adaptadas a idosos e opções de habitação partilhada voluntariamente.
A política habitacional tem de acompanhar as mudanças da sociedade.
8. O problema não está apenas nas casas. Está também nos rendimentos.
Mesmo que aumentemos a construção e recuperemos imóveis, a habitação continuará a ser um problema se os preços permanecerem demasiado elevados em relação aos salários.
Em 2025, a renda mediana dos novos contratos de arrendamento de habitações familiares foi de 9,29 euros por metro quadrado, mais 9,7% do que em 2024.
Fonte: INE — Estatísticas da Construção e Habitação 2025.
Para muitas famílias, o custo da habitação deixa pouco espaço para alimentação, energia, transportes, educação, saúde e poupança.
O esforço financeiro é particularmente difícil para quem ainda não possui património, não consegue reunir a entrada necessária para comprar casa ou não encontra uma renda compatível com o seu salário.
Por isso, não basta perguntar quantas casas existem. Precisamos de perguntar quantas estão disponíveis, onde estão e quantas famílias conseguem realmente pagar por elas.
É também necessário reforçar o arrendamento de longa duração, a habitação pública e cooperativa e as soluções de renda acessível para famílias que trabalham, mas não conseguem suportar os preços do mercado.
9. Então, quais são as soluções?
A crise não será resolvida por uma única medida. Exige um conjunto de políticas coordenadas.
Primeiro: construir mais onde existe procura real. Simplificar e tornar previsível o licenciamento, reforçar a capacidade administrativa e disponibilizar terrenos adequados, com infraestruturas e transportes.
Segundo: recuperar as casas que podem voltar a ser habitadas. Criar mecanismos de financiamento, apoio técnico e contratos de reabilitação que permitam colocar imóveis disponíveis para venda ou arrendamento.
Terceiro: utilizar melhor o património habitacional existente. Melhorar a identificação de imóveis devolutos, aplicar os instrumentos fiscais previstos na lei quando se justifique e avaliar os resultados em termos de casas efetivamente recuperadas.
Quarto: aumentar a habitação pública e cooperativa. Criar um património habitacional acessível que permaneça disponível ao longo do tempo, com rendas compatíveis com os rendimentos das famílias.
Quinto: desenvolver um mercado de arrendamento estável. Criar condições para que os proprietários arrendem com segurança e para que os inquilinos tenham contratos equilibrados e estabilidade residencial.
Sexto: adaptar a oferta aos novos modelos familiares. Promover casas de diferentes dimensões, residências para estudantes, habitação para idosos e modelos de coabitação voluntária.
Sétimo: valorizar o interior. Recuperar casas e criar oportunidades de emprego, transportes, serviços públicos e atividade económica para que viver fora dos grandes centros seja uma escolha real.
Oitavo: rever os incentivos económicos e fiscais. Avaliar o papel da tributação dos imóveis, dos custos de transação, dos incentivos ao arrendamento acessível e da manutenção de habitações desocupadas.
Estas medidas devem ser avaliadas com base nos resultados: casas concluídas, imóveis recuperados, rendas acessíveis, redução do esforço financeiro das famílias e maior disponibilidade habitacional nas zonas de maior procura.
10. O que podemos fazer enquanto cidadãos?
A habitação não deve ser um tema reservado aos partidos políticos, aos investidores ou aos especialistas.
Podemos contribuir para uma discussão mais informada, identificar oportunidades de recuperação, divulgar soluções que funcionam e exigir políticas públicas com objetivos mensuráveis.
É com esse espírito que o IN2100 inicia esta série de artigos sobre a habitação em Portugal.
Queremos investigar as causas, comparar experiências internacionais e apresentar propostas concretas. Queremos também promover a recuperação de imóveis e divulgar alternativas que possam facilitar o acesso a uma casa.
Uma das iniciativas que pretendemos desenvolver é o grupo público Mais Habitação em Portugal | IN2100, destinado à partilha de oportunidades de recuperação, arrendamento, construção modular, cooperativas e soluções habitacionais.
O objetivo não é expor proprietários nem acusar sem provas. É encontrar oportunidades reais e ajudar a transformar ideias em soluções.
Conclusão: porque estão as casas tão caras?
A resposta não é simplesmente a especulação, a imigração, o turismo ou a falta de construção.
O problema resulta da combinação de uma oferta que não responde suficientemente à procura nos locais certos, décadas de investimento habitacional reduzido, obstáculos administrativos e custos de construção, imóveis subutilizados, concentração territorial de oportunidades e preços que se afastaram da capacidade financeira de muitas famílias.
A procura internacional e o turismo agravam a pressão em determinados mercados. A mudança dos modelos familiares aumenta a necessidade de habitações de menor dimensão. A falta de um mercado de arrendamento acessível limita as alternativas à compra.
O caminho passa por combinar construção nova, recuperação do património existente, habitação pública e cooperativa, melhor planeamento territorial e regras que favoreçam a utilização efetiva das casas.
Portugal não precisa apenas de mais casas. Precisa de mais habitações disponíveis, nos locais onde as pessoas precisam de viver, a preços que consigam pagar.
E agora, queremos ouvir a sua opinião.
Qual considera ser a principal causa do problema da habitação em Portugal?
A especulação imobiliária? A falta de construção? As casas vazias? Os salários baixos? A concentração de empregos nas grandes cidades? Ou a combinação de vários fatores?
Partilhe a sua opinião e as suas propostas.
IN2100 — Ideias para compreender o presente e construir o futuro.
Fontes principais:
Nota editorial: os dados sobre alojamentos vagos e utilização sazonal referem-se aos Censos de 2021, não constituindo uma contagem atualizada de casas prontas a habitar. Os dados de preços por metro quadrado correspondem a indicadores de transações e não devem ser confundidos com preços de oferta ou valores de avaliação bancária.
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